Au Sénégal, l’immobilier constitue l’une des principales destinations des investissements de la diaspora sénégalaise. Mais parmi eux, beaucoup sont déroutés par un système foncier bien différent de celui des pays occidentaux dans lesquels ils habitent et où le titre foncier constitue pratiquement l’unique régime de propriété.
En matière de droit, la colonisation a fortement influencé le droit sénégalais. Toutefois, cette influence n’a été que partielle en matière foncière. En effet, le Sénégal a dû construire un système répondant à ses propres réalités historiques, culturelles et politiques.
Après l’indépendance, deux grands régimes coexistaient :
• Le titre foncier, véritable droit de propriété, hérité du système d’immatriculation instauré à l’époque coloniale. Il existe toujours aujourd’hui et offre le plus haut niveau de sécurité juridique.
• Le système foncier coutumier, qui régissait l’usage des terres selon les différentes communautés (Wolof, Sérère, Peul, Diola, etc.). Avant d’être un bien privé, la terre appartenait d’abord au lignage ou à la communauté qui l’utilisait pour cultiver, faire paître le bétail ou encore accomplir certains rites.
Sous la présidence de Léopold Sédar Senghor, la terre est considérée non pas comme un bien destiné à la spéculation, mais comme un instrument de production et de développement.
C’est dans cet esprit qu’est adoptée la loi n° 64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national. Son objectif est d’intégrer au domaine national la grande majorité des terres non immatriculées afin d’en organiser la gestion dans l’intérêt général. L’un des principes majeurs de cette loi est simple : une terre qui n’est pas mise en valeur peut être retirée à son affectataire.
Le juriste Mamadou Niang, spécialiste du droit foncier sénégalais, explique que cette réforme visait notamment à éviter que les terres rurales soient progressivement concentrées entre les mains d’une minorité de propriétaires riches.
Elle marque également le recul progressif du droit coutumier : les terres non immatriculées peuvent désormais être attribuées à toute personne qui les met effectivement en valeur, indépendamment de son appartenance ethnique ou communautaire.
Plus de soixante ans après son adoption, le contexte a profondément évolué.
Dans certaines zones, des terres anciennement agricoles appartenant à des familles rurales sont aujourd’hui loties puis revendues à plusieurs reprises, alimentant une certaine forme de privatisation ainsi qu’une forte spéculation foncière.
Prenons un exemple fictif.
Monsieur Abdoulaye Sall, issu d’une famille installée depuis plusieurs générations dans la région de Yenne, n’exploite plus les terres familiales. Il décide de les céder. Après quelques accords, des opérations de lotissement sont réalisées et des parcelles de 150 à 300 m² sont commercialisées. Certaines seront revendues quelques années plus tard avec d’importantes plus-values, participant ainsi au phénomène de spéculation foncière.
Il ne faut cependant pas oublier que les parcelles relevant du domaine national ne confèrent pas un droit de propriété comparable au titre foncier. L’affectataire bénéficie d’un droit d’occupation qui peut, dans certains cas prévus par la loi, être retiré notamment en cas :
• d’absence de mise en valeur de la terre ;
• de non-respect des conditions de l’affectation ;
• ou pour un motif d’intérêt général (par exemple la réalisation d’un équipement public).
Dans la pratique, les retraits d’affectation demeurent relativement rares. Cela explique en partie pourquoi les terrains détenus sous le régime de la délibération continuent d’attirer de nombreux investisseurs. Ils sont généralement moins coûteux à l’acquisition et peuvent offrir une forte valorisation.
Ce qu’il faut retenir
Aujourd’hui, le Sénégal connaît plusieurs statuts fonciers :
Le titre foncier : véritable droit de propriété, il offre la sécurité juridique la plus élevée.
Le bail : il ne confère pas la propriété mais un droit réel accordé par l’État, généralement pour une durée de 18 à 99 ans. Sous certaines conditions, il peut être renouvelé ou transformé en titre foncier.
La délibération : elle correspond à une décision d’une collectivité attribuant un droit d’occupation. Elle ne constitue pas un titre de propriété et nécessite une vigilance particulière lors de son acquisition. Dans la majorité des cas, les notaires n’interviennent pas dans la mutation ; celle-ci doit donc être réalisée avec l’accompagnement d’un professionnel compétent.
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