Dans un contexte où 80% des investissements de la diaspora sont concentrés dans le domaine de l’immobilier, la diaspora sénégalaise est souvent déroutée face à un système foncier bien différent du système foncier des nombreux pays occidentaux dans lesquels ils vivent et où le titre foncier est pratiquement le seul régime pratiqué.
En matière de droit, l’histoire coloniale a eu pour conséquence, une influence non négligeable du droit français sur le droit sénégalais. Mais une plongée dans l’histoire du foncier au Sénégal permet de mieux comprendre que sur la thématique foncière, l’influence n’a été que partielle. En effet, le système foncier sénégalais a dû instaurer une loi répondantà ses propres réalités culturelles, historiques et politiques.
Après l’indépendance, il existait deux types de statuts juridique foncier:
Le titre foncier, véritable droit de propriété hérité du système privé et d’immatriculation instauré à l’époque coloniale. Il offre jusqu’à nos jours la sécurité juridique la plus élevée.
Le système foncier coutumier, lui régissait l’usage des terres qui variait selon les peuples (Wolof, Sérères, Peul, Diola etc). La terre appartenait d’abord au lignage ou à la communauté, avant d’être privé. Les communautés utilisaient la terre pour cultiver, faire paître son bétail, exercer des rituels etc
A l’époque du Gouvernement de Senghor (1960 à 1980), il est considéré que la terre ne devait pas être un bien destiné à la spéculation, mais plutôt un instrument de production et de développement. C’est pourquoi, la loi 64-46 du 17 juin 1964 créant le domaine national vise à affirmer que l’Etat détient les terres non immatriculées, (c’est-à-dire, le vaste espace (les zones rurales) regroupant plus de 95% du sol sénégalais) à savoir, le domaine national pour assurer la mise en valeur des terres. Une terre qui n’est pas mise en valeur peut être retiréeson affectataire. L’objectif était social et politique Mamadou Niang, juriste qui retrace l’évolution du foncier au Sénégalexplique le Gouvernement voulait empêcher que les terres rurales soient progressivement achetées par une minorité de propriétaires riches. Cette loi marque l’effacement progressif du droit coutumier, les terres non immatriculées peuvent désormais être exploitée librement par ceux et celles qui les mettent en valeur, sans regard de l’ethnie ou de la communauté.
Ce qu’il faut retenir, c’est qu’aujourd’hui, au Sénégal, il y a une diversité des statuts fonciers :
Titre foncier : Véritable droit de propriété hérité du système colonial, il offre la sécurité foncière la plus forte.
Le bail : Il n’est pas une propriété, mais comme son nom l’indique, il offre un droit d’usage accordé par l’Etat pour une durée pouvant aller de 18 à 99 ans. Lorsque les conditions sont réunies, le bail peut être renouvelé ou transformé en TF.
La délibération est une décision d’une collectivité attribuant un droit d’occupation mais ne vaut pas titre de propriété. C’est pourquoi elle est moins protectrice qu’un titre foncier.
A l’achat, la délibération est le statut juridique foncier le moins couteux et le plus répandu au Sénégal, mais attention, il nécessite plus de vigilance lors de son acquisition, car dans la grande majorité des cas, les notaires ne régularisent pas ces titres. Dès lors, la mutation du vendeur à l’acquéreur doit se faire seul ou accompagné par un professionnel de l’immobilier.